Продать квартиру, на которую наложено обременение в силу ипотеки, без согласия кредитной организации невозможно. Банк же даст разрешение на продажу жилья только в том случае, если его собственник полностью погасит свой кредит. А это, как правило, сумма свыше миллиона рублей, которой у заемщика просто нет.
Продавцы ипотечных квартир, компенсируя сложность сделки и привлекая к себе покупателей, зачастую вынуждены снижать цену на свою недвижимость. Уменьшать стоимость жилья иногда приходится на 10-15 %.
В этой статье мы рассмотрим различные способы продажи квартир с обременением:
- с помощью банка;
- с досрочным погашением ипотечного займа;
- с разрешения кредитной организации;
- с заменой заемщика-залогодателя.
Отдельно отметим такие варианты, при которых у продавцов ипотечных квартир не будет необходимости уменьшать цену на свое жилье и терять деньги.
Продажа жилья, находящегося в залоге, с помощью банка
На современном рынке недвижимости доля сделок с привлечением ипотечных кредитов, выдаваемых различными банками, составляет 65 – 70 % от их общего количества. Но иногда возникают ситуации, когда квартиру, купленную в ипотеку, необходимо продать.
Если собственник квартиры находится в другом населенном пункте или по какой-то причине не хочет самостоятельно заниматься сложной сделкой, он может выдать доверенность банку и поручить ему продажу своего жилья.
Кредитное учреждение само найдет покупателя, подготовит необходимый для продажи пакет документов. Покупатель внесет часть денег, предназначенных для приобретения недвижимости, на счет в банке и погасит ипотечный кредит предыдущего собственника. Обременение с квартиры будет снято.
Затем сделка купли-продажи будет зарегистрирована в Росреестре. От продавца квартиры потребуется только поставить свою подпись под договором. На сделке он получит денежную сумму, которая составит разницу межу ценой продажи жилья и его задолженностью перед банком.
Преимущества варианта. Если вы доверите продажу своей квартиры, находящейся в ипотеке, сотрудникам банка, то это станет для вас самым легким способом с точки зрения затрат сил, времени и нервов.
Недостатки. Но, с другой стороны, данный способ будет являться для вас и самым невыгодным. Сотрудники банка никак не заинтересованы в том, чтобы продать вашу квартиру по максимально высокой цене. Им нужно лишь, чтобы суммы, полученной от продажи жилья, хватило на покрытие ипотечного кредита. Банк может реализовать вашу квартиру первому попавшемуся покупателю. Он не станет ждать, пока кто-нибудь предложит более высокую цену. Вы же рискуете недополучить крупную сумму денег.
Продажа жилья с досрочным гашением ипотеки
Жилье, находящееся в залоге у банка, вы можете продать и самостоятельно, погасив задолженность перед кредитором и сняв обременение. Однако у людей, имеющих ипотечный кредит в пределах 2,5 – 5 миллионов рублей, в большинстве случаев нет сопоставимых по размеру денежных накоплений. Взять потребительский кредит на такую сумму, имея действующую ипотеку, также нереально.
Выход остается только один — гасить ипотечную задолженность деньгами покупателя.
Схема продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, с досрочным гашением долга выглядит следующим образом:
- Продавец недвижимости находит покупателя, который заинтересован в приобретении его квартиры.
- Покупатель передает продавцу часть денег, равную сумме его долга перед банком, в счет покупки жилья.
- Продавец гасит свою задолженность перед кредитным учреждением и снимает обременение с недвижимости.
- Сделка купли-продажи жилья регистрируется в Росреестре. На этом этапе продавец получает от покупателя оставшуюся часть денег.
Преимущества способа. Собственник квартиры, имеющей обременение, сам контролирует процесс продажи жилья. Он в курсе цен на недвижимость, сложившихся на рынке. Человек может самостоятельно оценить степень выгодности сделки. В случае явного ущемления своих интересов он откажется от невыгодного предложения.
Недостатки. Такая схема приобретения квартиры рискованна для покупателя. Ему придется при заключении предварительного договора передавать крупную сумму денег незнакомому человеку в обмен на обещание продать жилье. После того, как собственник жилья погасит долг перед банком, он может отказаться от продажи недвижимости, передвинуть сроки сделки или повысить цену на свою собственность.
На рынке недвижимости можно легко найти похожую квартиру без обременения. Сумма задатка, которой рискует покупатель, в этом случае составит всего несколько десятков тысяч рублей. Поэтому продавцы квартир, находящихся в залоге у банка, вынуждены понижать цены на свое жилье. Этим они привлекают покупателей и компенсируют их риски. Подобный способ продажи жилья зачастую сопровождается финансовыми потерями и оказывается невыгодным для собственника.
Продажа квартиры с согласия банка
Чтобы продать заложенную квартиру, собственник жилья может обратиться в банк с просьбой выдать ему разрешение на продажу. В заявлении нужно будет указать причину, в силу которой возникает необходимость совершения сделки. Такими причинами могут быть:
- невозможность выплачивать кредит, связанная с потерей работы или сокращением дохода;
- желание расширить жилплощадь или сменить старый фонд на более современное жилье;
- переезд в другой город;
- изменение семейного положения (рождение ребенка, развод с супругом).
Если банк дает согласие на продажу квартиры, находящейся у него в залоге, то схема проведения сделки может выглядеть следующим образом.
Продавец находит заинтересованного покупателя и получает официальное согласие от банка на проведение сделки. Стороны совместно арендуют у банка-кредитора две сейфовые ячейки. В первую ячейку продавец закладывает сумму, равную долгу собственника квартиры перед кредитной организацией. Во вторую ячейку — все оставшиеся деньги, которые он должен выплатить продавцу.
Далее покупатель и продавец подают документы в Росреестр и регистрируют договор купли-продажи. Будущий собственник жилья временно принимает на себя обязанности залогодателя.
По завершению данного этапа продавец получает необходимые документы для доступа к первой банковской ячейке. Он берет деньги, гасит свой кредит в банке и снимает с квартиры обременение. Покупатель получает погашенную закладную, предъявляет ее в Росреестр, и государственный орган регистрирует переход права собственности.
После завершения всей процедуры продавец получает доступ ко второй банковской ячейке и получает оставшуюся сумму от продажи жилья.
Преимущества способа. Сделка проходит под контролем банка. Деньги покупателя все время хранятся в банковской ячейке. Человек ими не рискует, и соответственно, у него нет оснований требовать от продавца квартиры каких-либо уступок в цене. Собственник недвижимости, обремененной ипотекой, получает возможность продать своё жилье по его рыночной стоимости, без финансовых потерь.
Недостатки. Реальность проведения такой сделки целиком и полностью зависит от желания банка. Кредитная организация может и не увидеть достаточных оснований для продажи квартиры, находящейся у нее в залоге. Примеры подобных отказов имеются. И тогда собственник ипотечной квартиры либо будет вынужден отказаться от идеи продажи своего жилья, либо искать такого покупателя, который бы погасил за него ипотеку своими деньгами.
Продажа ипотечной квартиры с заменой залогодателя
Если покупатель квартиры, находящейся в залоге у банка, сам намерен приобрести жилье с использованием заемных средств, то возникает возможность продажи недвижимости путем смены заемщика и залогодателя.
В данной ситуации продавец – собственник жилья – обращается в банк с просьбой выдать разрешение на продажу квартиры. Покупатель обращается в тот же банк с просьбой выдать ему ипотечный кредит и указывает, какую именно квартиру он будет приобретать. Кредитная организация рассматривает покупателя как заемщика в общем порядке. Если банк принимает решение о выдаче ипотечного кредита покупателю, то совершается сделка купли-продажи.
Банк оформляет будущему владельцу недвижимости ипотечный кредит. Одновременно гасится займ предыдущего владельца и аннулируется закладная. На сделке продавец передает покупателю первоначальный взнос. Росреестр регистрирует переход права собственности. При необходимости банк производит с продавцом окончательный расчет (если взнос покупателя не покрыл разницу между стоимостью жилья и суммой задолженности по ипотеке).
Преимущества данного способа аналогичны предыдущему. Сделка совершается под контролем банка. Покупатель ничем не рискует. У него нет оснований ожидать дополнительных уступок только потому, что жилье находится в залоге у кредитной организации. Собственник жилья при продаже не теряет свои деньги.
Недостатки. Банк может отказать в проведении сделки. И если покупатель является клиентом другой финансовой организации, подобную схему продажи применить тоже не получится. Выход из данной ситуации — искать другого покупателя.
moneyzz.ru
Комментарии