Наличие первоначального взноса — это показатель платежеспособности заемщика. Но чтобы накопить такие деньги, потребуются годы. Вместе с тем есть способы, которые позволяют оформить ипотечный кредит без первоначального взноса. Если коротко, это:
- получение материнского капитала;
- участие в программе «Молодая семья»;
- получение «военной ипотеки»;
- оформление кредита под залог имеющейся недвижимости.
Далее мы раскроем эти способы более подробно. Также хотим сказать, что оформление ипотеки без взноса таит в себе риски. Поэтому сначала объясним,
Зачем нужен первоначальный взнос
Если человек накопил определенную сумму, которую можно использовать как первоначальный взнос при оформлении ипотеки, это говорит о его платежеспособности. Убедиться в платежеспособности клиента необходимо как банку, так и самому человеку. Увидев первоначальный взнос, финансисты поймут, что человек, скорее всего, сможет выплатить и тело кредита. Для самого заемщика накопление денег на первоначальный взнос — это своеобразная тренировка. Если ему удалось накопить 10-15% от стоимости квартиры, то постепенно он сможет вернуть банку и остальную сумму, взятую в долг.
Сколько денег нужно накопить
10-15% от стоимости квартиры, в зависимости от условий конкретного банка. Например, на момент написания статьи Росбанк, банк Открытие, ВТБ, Сбербанк требовали внести своими деньгами как минимум 10% от стоимости квартиры. Первоначальный взнос в размере 15% предусматривали ипотечные программы Альфа-Банка и Газпромбанка.
Как долго придется копить
Давайте посчитаем ориентировочный срок. Предположим, человек покупает квартиру стоимостью 4 300 000 рублей. Ему нужно внести первоначальный взнос 15% — 645 000 рублей. В кредит придется брать 3 655 000 рублей.
3,7 миллиона рублей — это средний размер ипотечных кредитов, которые оформляли россияне в апреле 2023 года. Средние ставки по ипотеке в мае 2023 года, по данным Центробанка — 9,87% на вторичном рынке и 6,05% на первичном.
Каким будет ежемесячный платеж по такому среднестатистическому займу? Если взять в кредит 3 655 000 рублей на 20 лет по ставке 9,87%, то ежемесячный платеж получится без малого 35 000 рублей. Если купить квартиру у застройщика по льготной ипотеке со ставкой 6%, то ежемесячный платеж снизится до 26 300 рублей. Именно такие суммы заемщик должен быть готов ежемесячно выделять из своего бюджета.
Среднестатистическому покупателю в качестве первоначального взноса нужно накопить 645 000 рублей. Если откладывать по 35 000 рублей в месяц, то копить придется в течение 19 месяцев (1 год и 7 месяцев). А если откладывать по 26 000 рублей, то на накопление уйдет 25 месяцев (2 года и 1 месяц).
В скобках заметим, что копить деньги на первоначальный взнос даже сложнее, чем выплачивать ипотечный кредит. Люди, у которых нет собственного жилья, зачастую живут в съемных квартирах. В период накопления им приходится одновременно оплачивать аренду и откладывать деньги на первоначальный взнос. А после оформления ипотеки и покупки квартиры из крупных платежей останутся только взносы по кредиту.
Однако есть несколько способов, когда можно обойтись и без первоначального взноса. Помочь с деньгами может государство. Либо у покупателей должна быть недвижимость, которую можно предоставить в качестве залога. Что это за способы?
Использовать материнский капитал
Кому подходит
Людям, в семье которых родились дети. Материнский капитал государство начисляет женщинам в случае рождения или усыновления ребенка.
Сколько можно получить
После рождения 1-го ребенка на счет мамы в Социальном фонде России начисляется 586 946 рублей. Здесь и далее указаны цифры, актуальные в 2023 году. Ежегодно размер материнского капитала индексируется с учетом текущей инфляции.
При рождении 2-го ребенка семья дополнительно получает от государства 188 681 рубль. Если родители не получали маткапитал за рождение 1-го ребенка, то после появления на свет 2-го или последующего малыша им будет начислено сразу 775 628 рублей. Эти деньги можно использовать в том числе и как первоначальный взнос по ипотеке.
Какую квартиру родители смогут купить, если в качестве первоначального взноса используют маткапитал? Допустим, банк требует передать продавцу не менее 15% от стоимости жилья. Если матери будет начислен капитал без малого 590 тысяч рублей (за 1-го ребенка), то родители смогут приобрести квартиру стоимостью около 3,9 миллиона. 3,3 миллиона им придется занимать у банка.
Если семья после рождения 2-го (3-го и т. д.) ребенка получит от государства 775 тысяч рублей, то она без внесения первоначального взноса сможет приобрести квартиру стоимостью 5,1 миллион рублей.
Как оформить ипотеку
Заемщикам нужно будет предоставить в банк сертификат на материнский (семейный) капитал и справку от СФР об остатке средств на данном счете.
Здесь вы можете более подробно прочитать, как лучше использовать материнский капитал для покупки квартиры.
Принять участие в программе «Молодая семья»
Кому подходит
Молодым семейным россиянам в возрасте до 35 лет.
Сколько можно получить
В среднем от 800 тысяч до 1,5 миллиона рублей, в зависимости от состава семьи и региона проживания. Но, чтобы принять участие в этой программе, люди должны соответствовать целому комплексу условий.
Во-первых, у них должна быть семья. Брак между молодыми людьми должен быть зарегистрирован. Либо субсидию могут получить родители-одиночки.
Во-вторых, возраст каждого из членов семьи не должен превышать 35 лет. Возраст участников программы фиксируется дважды — на момент подачи документов и на момент получения денег. Между этими двумя событиями может пройти несколько лет (от 1-го до 6-ти). Может возникнуть и такая ситуация, что до наступления 35-летнего возраста люди, подавшие документы, не успеют получить субсидию. В этом случае они, к сожалению, исключаются из участия в программе.
В-третьих, молодые семьи должны нуждаться в улучшении жилищных условий. У них не должно быть своего жилья. Либо в том помещении, где они зарегистрированы в данный момент, на каждого человека приходится меньше учетной нормы. Что это такое? Каждый регион устанавливает свою учетную норму жилья. В среднем по России она варьируется в пределах 9-12 м² на одного человека.
В-четвертых, получатели субсидии должны быть платежеспособными. Их доход должен позволять оформить ипотечный кредит.
На какую сумму субсидии молодые люди могут рассчитывать? Семьи без детей могут получить 30% от расчетной стоимости жилья в регионе, родители с ребенком — 35%. Сколько это в рублях? Тут надо позаниматься математикой. Расчетная стоимость квартиры определяется по формуле:
Расчетная площадь жилья * норматив стоимости 1 м²
Расчетная площадь квартиры для семьи из 2-х человек — 42 м². Если ячейка общества состоит из 3-х человек и более, то на каждого человека должно приходиться по 18 м².
Норматив стоимости жилья определяется в каждом регионе отдельно. Например, в Алтайском крае в 2023 году он равен 65 395 руб/м².
С учетом этих данных мы можем рассчитать размер субсидии. В Алтайском крае для семьи из 3-х человек она равна
65 395 руб/м² * (3 * 18) м² * 35% = 1 235 965,5 руб.
Молодые семьи из 2-х человек в том же регионе могут получить:
65 395 руб/м² * 42 м² * 30% = 823 977 руб.
Эти деньги можно использовать в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки.
Как принять участие в программе
Документы для участия в программе «Молодая семья» необходимо подать в местную администрацию. В числе прочего нужно будет подтвердить факт нуждаемости в улучшении жилищных условий, а также уровень дохода.
Субсидии на покупку жилья выдаются молодым россиянам в порядке очереди. Многодетные семьи (с 3-мя детьми и более) получают субсидии в льготном порядке. Ждать своей очереди приходится порой несколько лет. Если молодые люди попадают в список финансирования на текущий год, то им выдается соответствующее свидетельство.
Срок действия такого свидетельства — 7 месяцев. Его нужно предъявить в банк при оформлении ипотеки. Наличными субсидия не выдается. Выделенные средства государство перечислит на счет продавца недвижимости.
Выдавать безвозмездные субсидии на покупку жилья в России планируют до 2025 года. Вообще данная программа действует с 2005 года. Вполне возможно, что срок ее действия продлят еще.
Получение военной ипотеки
Кому подходит?
Военнослужащим, проходящим службу в ВС РФ по контракту.
Сколько можно получить
Участникам накопительно-ипотечной системы Росвоенипотека (это структурное подразделение Министерства обороны) ежегодно начисляет на специальный счет определенную сумму. В 2023 году она составляет 349 614 рублей. Со временем эта сумма индексируется в соответствии с инфляцией.
Кто может стать участником накопительно-ипотечной системы? Офицеры и выпускники военных училищ (сразу после заключения контракта), прапорщики и мичманы (после того, как прослужат по контракту 3 года), сержанты, старшины, солдаты, матросы (после заключения 2-го контракта).
Через 3 года после включения в реестр накопительно-ипотечной системы военнослужащий получает право оформить целевой жилищный заём (военную ипотеку). Средства, уже накопленные на счете, можно будет использовать в качестве первоначального взноса. За это время на счете должно появиться более 1 миллиона рублей. Участникам СВО ждать 3 года для получения свидетельства о праве на целевой жилищный заём не надо. Они могут получить такой документ в течение 3 месяцев после подачи соответствующего заявления.
Какую сумму можно занять в банке по программе военной ипотеки? Она рассчитывается индивидуально для каждого военнослужащего. За основу берется срок, когда, предположительно, завершится служба гражданина в войсках. Как правило, это происходит в 45-48 летнем возрасте. Максимальный расчетный срок погашения ипотеки указывается в свидетельстве о праве на заём. Превышать его нельзя.
Предположим, что военнослужащий обратился за военной ипотекой в 25 лет, и заключил договор с банком на 20 лет. В 2023 году размер ежемесячной выплаты от Минобороны по данной программе составляет 29 134 рубля (349 614 рублей : 12). Эта сумма принимается за исходную. Если посчитать, то за 20 лет Минобороны перечислит в банк около 7 миллионов рублей. Из них около 4 миллионов уйдет на погашение процентов. Соответственно, тело кредита составит приблизительно 3 миллиона рублей. Это и есть средняя сумма военной ипотеки на данный момент.
К этим деньгам можно добавить средства, которые накопились на счете ранее. Они будут заменять первоначальный взнос. Если средств для приобретения недвижимости недостаточно, то военнослужащий может добавить собственные деньги (сбережения или деньги, полученные по другому кредиту).
Выплаты по военной ипотеке
Особенность военной ипотеки заключается в том, что государство предоставляет заемщику не только «первоначальный взнос». Оплата ипотеки также будет осуществляться за счет средств Минобороны. Осталось понять, кто будет оплачивать кредит, если военнослужащий уволится до окончания срока кредитного договора?
Если увольнение произошло по уважительной причине (человека признали негодным к службе по состоянию здоровья или сократили его должность), то выплачивать его ипотеку продолжит государство.
Если военнослужащего уволили за совершенные проступки (нарушение дисциплины, обман руководства, совершение преступления, смена гражданства, невыполнение обязанностей), то он в течение 10 лет должен будет вернуть государству все полученные выплаты.
Если военный уволится со службы по собственному желанию, то все будет зависеть от его выслуги. Если человек прослужил менее 10 лет, то выплаты государству придется вернуть. Если более 10 лет — возвращать выплаты не надо, но ипотеку дальше придется оплачивать своими деньгами и по повышенной ставке. Если выслуга составит более 20 лет, то выплачивать ипотеку продолжит Минобороны. А если за это время человек так и не воспользовался накоплениями для покупки квартиры, то он может снять деньги со счета и потратить их по своему усмотрению.
Оформление кредита под залог имеющейся недвижимости
Кому подходит
Тем, у кого уже есть квартира (своя или жилье родственников). Под залог этой недвижимости можно взять ипотечный кредит и использовать его для покупки другого жилья. Это будет своего рода ипотека без первоначального взноса.
Сколько можно получить
По правилам большинства банков, максимум можно одолжить до 60% от рыночной стоимости заложенного жилья.
Как оформить
В этой статье вы можете более подробно прочитать об особенностях займов под залог имеющейся недвижимости.
Риски при оформлении ипотеки без первоначального взноса
Конечно, при таком варианте не надо ждать 1,5-2 года, пока копятся деньги. В этом заключается преимущество ипотеки без взноса. С другой стороны, возрастает риск, что заемщик не справится с выплатами по кредиту. Почему?
Ежемесячный платеж по ипотеке практически равен средней (а точнее — медианной) зарплате по стране. Если кредит оформила семья, то зарплата одного из супругов почти полностью уходит на его погашение. Все остальные потребности целой семьи удовлетворяются за счет зарплаты одного человека. Когда люди откладывают деньги на первоначальный взнос, они привыкают жить в таком режиме. А те, у кого не получается, не оформляют ипотеку.
Если заемщики не копили деньги на первоначальный взнос, то у них нет опыта и им сложно втянуться в такой жесткий режим. Поэтому у таких людей чаще возникают проблемы с платежами.
Тем не менее, для большинства граждан России ипотека является единственным способом приобрести собственную квартиру.
В каком банке лучше оформить ипотечный заём
Предложения крупных российских банков по ипотечным кредитам мы собрали на этой странице.
moneyzz.ru
Комментарии