В каких случаях обманутые дольщики и члены ЖСК имеют право на получение денежной компенсации от государства

По состоянию на 1 января 2019 года в 68 регионах Российской Федерации было зафиксировано 894 объекта незавершенного строительства, которые возводились с привлечением средств дольщиков. В результате пострадали интересы 38 700 граждан России, вложивших свои сбережения в покупку квартир в домах на этапе строительства и не получивших жилье в оговоренные сроки.

Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков

Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).

В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.

Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.

Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.

Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.

А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках. Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд. Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.

В каких случаях дольщики могут получить денежную компенсацию

Пока же интересы обманутых дольщиков (которым застройщики не предоставили оплаченные квартиры в срок) защищает именно компенсационный фонд. Однако недавно (с июля 2019 года) в правилах его деятельности произошли изменения.

Ранее дольщики, не получившие свои квартиры, сами на общем собрании решали, какой вариант помощи им более выгоден: достройка проблемного дома за счет средств фонда или выплата денежных компенсаций.

В настоящее время право определять, что делать с недостроенным объектом (завершать строительство или выплачивать дольщикам финансовые компенсации) перешло к сотрудникам фонда.

Причем Фонд защиты прав дольщиков должен принимать решения о выплате компенсации не по собственному усмотрению, а на основании методики, разработанной Министерством строительства РФ. Для начала недостроенный объект обанкротившегося застройщика подвергается экспертизе.

Если исследование покажет, что на завершение объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных компенсаций, то фонд может принять решение в пользу выплаты людям денег. Второй критерий для принятия решения — это срок достройки дома. Если выяснится, что на завершение строительства потребуется больше 3 лет, то фонд получает право не достраивать дом, а выдать гражданам денежные компенсации.

Как определяется размер финансового возмещения? Сумма компенсации выводится, исходя из средне рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья в том же самом населенном пункте. При этом при подборе аналогов учитывается фактор расположения возводимого дома, его класс, а также стадия готовности объекта. Стоимость недостроя определяют сотрудники специализированных оценочных компаний. Важно, что сумма компенсации пострадавшему человеку не может быть меньше той, которую он уплатил застройщику по ДДУ.

В случае банкротства девелопера государственный фонд защиты прав дольщиков компенсирует им стоимость не более 120 м² недостроенного жилья, приобретенного по договору долевого участия. Соответственно, не полностью покрываются риски людей, купивших на этапе строительства слишком большую квартиру или сразу несколько помещений.

В соответствии с законом, компенсации также подлежат оплаченные гражданами машино-места и нежилые помещения (кладовки) в незавершенном строительством доме.

Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов

Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории. Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214. В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.

Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.

На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).

Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.

В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков. В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию. Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.

На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.

В другой нашей статье вы можете прочитать, на какую помощь от государства могут рассчитывать ипотечные заемщики.