Как программа льготной ипотеки под 6,5% повлияла на рынок жилья

В мае 2020 года, в рамках преодоления неблагоприятных экономических последствий из-за пандемии коронавируса, правительство России запустило программу льготной ипотеки для покупки квартир в новостройках.

В результате введения этой программы россияне получили возможность оформлять займы на приобретение жилья по рекордно низкой ставке — 6,5%. Среди прочих условий данного проекта:

• покупать можно только квартиры в новостройках;
• максимальная сумма займа — 3 миллиона рублей для жителей регионов, 8 миллионов — для жителей Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга;
• минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости покупаемого жилья.

Напомним, что программа была принята и начала свою работу в неблагоприятных экономических условиях. По итогам 9 месяцев 2020 года (с января по сентябрь) падение ВВП составило 3,4% в годовом выражении. Реальные располагаемые доходы населения за этот период сократились на 4,3%. Уровень безработицы в стране к III кварталу вырос до 6,3%(годом ранее он составлял 4,4%).

Чтобы вывести экономику из кризиса, Центральный банк принял решение снизить ключевую ставку. В 2020 году ЦБ понизил ключевую ставку до рекордного значения 4,25%. В результате коммерческие банки получили возможность брать в ЦБ более дешевые кредиты. Соответственно, банковские кредиты для предпринимателей и простых граждан также стали более доступными. Возможность получить дешевый кредит в теории должна была простимулировать рост спроса. Если бы ЦБ не снизил ключевую ставку, выдавать гражданам займы под 6,5% годовых было бы просто невозможно.

Как программа льготной ипотеки в итоге сказалась на рынке жилья? В нашей статье мы посмотрим:

• насколько выросло число выданных кредитов;
• повысился ли у покупателей интерес к новому жилью;
• как сказалась программа на развитии строительной отрасли;
• не увеличилось ли количество дефолтных займов;
• как рост спроса отразился на цене недвижимости.

Приведенные ниже цифры и факты были взяты из отчета государственной корпорации «Дом.РФ» (института развития жилищной сферы, созданного правительством) под названием «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020 года».

Рекордный рост числа ипотечных кредитов в кризисном году

В 2020 году, несмотря на кризис из-за эпидемии коронавируса, в России был установлен рекорд по количеству выданных ипотечных кредитов. За год россияне оформили 1,7 миллиона ипотек (на 35% больше, чем в 2019 г.). В абсолютных цифрах заимствования рост оказался еще более значительным: кредитов на покупку жилья было выдано на 4,3 триллиона рублей больше, чем годом ранее (рост — 50%).

В том числе по программе льготной ипотеки под 6,5% было выдано 345,6 тысячи кредитов на общую сумму более 1 триллиона рублей. Это значит, что более 345 тысяч российских семей получили возможность въехать в квартиры в новых домах (и при этом у них появились очень серьезные финансовые обязательства перед банками).

Отметим, что на рост числа ипотек сказалось не только принятие программы льготного кредитования новостроек, но и работа других программ правительства (например, «Дальневосточная ипотека» и «Сельская ипотека»).

На интерес к ипотечным займам не могло не сказаться и общее снижение ставок, в том числе на «обычные» кредиты. Ставки по займам на вторичное жилье впервые в истории России снизились до 8%. По сравнению с 2019 годом снижение составило 1,4 процентных пункта.

Средняя ставка на первичном рынке в ноябре 2020 года упала до 5,9% (на 2,9% по сравнению с прошлым годом). Реальная ставка оказалась даже ниже, чем прописано в правительственной программе. Так банки конкурируют между собой за привлечение клиентов.

Повышение интереса покупателей к жилью в новостройках

Льготные условия государство предоставило на покупку квартир только в новых домах. Ставки по кредитам на новостройки оказались на 2% ниже, чем на вторичном рынке. Поэтому не удивительно, что в 2020 году увеличилась доля граждан, оформивших ипотечный кредит на покупку квартиры в новом или строящемся доме. Доля таких кредитов впервые достигла 29% от общего числа ипотечных займов (годом ранее она составляла 27%).

Правда, в I полугодии 2020 года договоров долевого участия было заключено на 37,2% меньше, чем за предшествующий период (то есть за II полугодие 2019 года). Связано это с обрушившейся на мир эпидемией коронавируса и введенными ограничениями на передвижение людей. Однако уже в III квартале 2020 года, благодаря программе правительства, количество зарегистрированных ДДУ выросло на те же 37%. При этом 70% всех квартир на первичном рынке былоприобретено с использованием ипотеки.

На популярность новостроек в 2020 году повлияло также изменение порядка оплаты гражданами строящегося жилья. Ранее покупатели при заключении договора с застройщиком вносили деньги непосредственно в его кассу. Девелоперы строили новые дома во многом за счет средств дольщиков. Если застройщик банкротился и не мог завершить стройку, то покупатели оставались без денег и без квартир.

В 2019 году государство ввело схему расчета с девелоперами с использованием эскоу-счетов. Теперь дольщик при заключении договора с застройщиком кладет деньги на специальный счет в банке. Застройщик может их снять только после завершения строительства. Возведение дома застройщик осуществляет за счет кредитных средств, полученных им в том же банке.

В декабре 2020 года процент сделок с использованием эскроу-счетов впервые превысил 50%. По старой схеме покупатели приобретали квартиры в тех домах, строительство которых было начато еще до принятия нового закона.

По данным опроса ВЦИОМ и Дом.РФ, проведенного в августе 2020 года, около 80% россиян положительно оценили новые правила. 77% респондентов отметили, что благодаря данной реформе риски для покупателей жилья на стадии строительства снизились.

Показатели ввода в строй нового жилья оказались на уровне докризисного 2019 года

Благодаря программе льготной ипотеки девелоперы получили средства на достройку домов в тяжелый кризисный период. В рамках данного проекта в строительную отрасль было привлечено 1,4 триллиона рублей. Если бы этого не произошло, покупатели могли бы столкнуться с риском замораживания строительства.

За период с января по ноябрь 2020 года в России было введено 64,4 миллиона кв. м жилья, что выше значений прошлого года на 1,4%. Правда, в многоквартирных домах было введено 30,4 миллионов кв. м жилья (на 1,4% меньше, чем годом ранее). Этот показатель упал за счет регионов, где строительство жилья ведется наиболее высокими темпами. Так, в Московской области в 2020 году сдано в эксплуатацию «новых метров» в многоквартирных домах на 14% меньше, чем в 2019-ом, а в Москве — на 12% меньше. Это явление, в свою очередь, вызвано тем, что строительство практически полностью останавливалось в так называемый «период нерабочих дней» (он вводился из-за пандемии коронавируса с конца марта до середины мая 2020 года).

Зато в 2020 году существенно увеличилось количество новых проектов строительства многоквартирных домов, запущенных российскими девелоперами. В августе-ноябре 2020 г. было начато возведение около 12 миллионов кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 42% больше, чем годом ранее.

Качество выданных ипотечных кредитов не пострадало

В связи с повышенным интересом граждан к оформлению ипотечных кредитов некоторые аналитики предсказывали риск роста дефолтов. Они считали: люди, у которых нет реальной возможности выплачивать крупные займы, любыми способами будут стараться оформить ипотечный кредит по льготной ставке, пока у них есть такая возможность. А затем, вероятнее всего, они не справятся с выплатами банкам, попадут в долговую яму, а их жилье будет подано с аукциона.

Однако российские банки продемонстрировали, что они тщательно проверяют платежеспособность заемщиков. Одним из доказательств платежеспособности человека является размер первоначального взноса на покупку жилья, который ему удалось накопить своими силами. В соответствии с условиями программы льготной ипотеки, размер первоначального взноса должен быть не менее 20% от стоимости квартиры.

В 2020 году доля выданных ипотек с размером первоначального взноса менее 10% была всего около 3%. Вопреки ожиданиям аналитиков, качество ипотечных кредитов осталось на прежнем высоком уровне. На конец 2020 года доля просроченной задолженности свыше 90 дней по ипотечным займам составляла менее 1,4%, в том числе по кредитам на первичном рынке – менее 1,1%. В течение 2020 года этот показатель не вырос. Для сравнения: по другим розничным кредитам доля просроченной задолженности свыше 90 дней в течение 2020 года выросла на 1,5 процентных пункта и составила 8,5%.

Корпорация «Дом.РФ» составила следующий портрет заемщика по программе льготной ипотеки. Чаще всего такие кредиты берут молодые люди в возрасте от 25 до 34 лет (в 41% случаев) Почти 60% заемщиков состоят в браке(зарегистрированном или гражданском). 40% получивших кредит воспитывают одного или двух детей. Более 69% заемщиков – это ведущие специалисты, выполняющие квалифицированную работу. Как видим, льготной ипотекой воспользовалась, в основном, платежеспособная часть населения.

Цены на жилье выросли

К неприятным для граждан России последствиям введения программы ипотеки под 6,5% можно отнести последовавший после ее введения рост цен на недвижимость.

По сведениям сервиса Сбербанка «ДомКлик», к августу 2020 года цены на недвижимость по стране в целом выросли на 3% (в годовом исчислении). При этом на первичном рынке рост стоимости жилья достиг 6,2%.

По данным Росстата, в первом квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках в среднем по стране составляла 71 503 рубля, во втором квартале — 73 438 рублей, третьем — уже 76 167 рублей. В новостройках Москвы, относящихся к массовому сегменту, квадратный метр жилья подорожал на 17%: со 175 до 203 тысяч рублей.

Среди причин роста цен «Дом.РФ» выделил не только повышение спроса в связи с появлением программы льготной ипотеки. По мнению аналитиков, здесь сказалось также и увеличение цен на строительные и отделочные материалы. Также на цены повлиял и рост издержек, возникший из-за замещения иностранной рабочей силы на работников из России. Это еще одно последствие эпидемии коронавируса, введенных карантинных мер и закрытия границ.

Подобрать выгодный ипотечный кредит в одном из российских банков, в том числе и по льготной ставке от 5,9% годовых, вы можете на этой странице.