Когда люди решают улучшить свои жилищные условия, перед ними неизбежно возникает вопрос: где лучше покупать квартиры? Основных вариантов ответа два: приобрести жилье можно в новом доме у застройщика или на вторичном рынке у собственников, которые уже прожили в своей квартире какое-то время.
Оба варианта имеют как преимущества, так и слабые стороны. В нашей статье мы оценим такие характеристики квартир в строящихся и готовых домах, как:
- стоимость квадратного метра жилья;
- возможность получения рассрочки платежа;
- риск потери покупателем времени и денег;
- условия выдачи ипотечных кредитов;
- объем предложений на рынке;
- разнообразие планировок;
- состояние внутренних инженерных коммуникаций;
- затраты на последующий ремонт;
- развитость окружающей инфраструктуры;
- риск поселиться рядом с неадекватными соседями;
- психологическое удовольствие от покупки.
Взвесив все «за» и «против», можно будет принять решение. Однозначного ответа на вопрос не существует. Все зависит от конкретной жизненной ситуации (наличия предложений на рынке, средств на покупку жилья и последующий ремонт, состояния просмотренных квартир, уровня благоустройства окружающего дом микрорайона и т. д.). Итак, …
Преимущества покупки новой квартиры в только что построенном доме
Более низкая цена
Традиционно квартиры в строящихся домах продаются по более низкой стоимости, чем аналогичное по площади и классу готовое жилье. Ранее это объяснялось это тем, что застройщики вынуждены привлекать средства граждан и поэтому предлагают им более выгодные условия.
Однако с 1 июля 2019 года условия строительства многоквартирного жилья в России изменились. Теперь строительные компании имеют право возводить дома только на собственные или заемные средства. Строители по-прежнему могут продавать квартиры гражданам на стадии возведения объекта. Однако деньги, заплаченные покупателями за недвижимость, будут лежать на специальных эскроу-счетах в банках. Застройщикам до момента сдачи дома они будут недоступны. Так государство пытается обезопасить покупателей от банкротства строительных компаний.
Использование заемных средств приведет к удорожанию процесса строительства и, возможно, к росту цен на недвижимость в новостройках. Однако тенденция предлагать квартиры в строящихся домах по более низкой цене, чем жилье на вторичном рынке, скорее всего, сохранится. Застройщику необходимо найти покупателей на свои квартиры, пока дом еще строится. В противном случае на реализацию жилья в готовом доме уйдет много времени, и строителям не хватит денег на возведение новых объектов. Чтобы привлечь внимание покупателей к себе, застройщики будут вынуждены предлагать им привлекательные цены.
Возможность получения рассрочки
Многие девелоперы предоставляют своим покупателям возможность внесения оплаты частями на протяжении всего срока строительства. Такие условия интересны тем людям, которые за короткий период (1,5-2 года) способны накопить деньги на покупку понравившейся им квартиры.
Согласно правилам рассрочки, человек в момент заключения договора вносит в кассу застройщика (или на эскроу-счет) первоначальный взнос (допустим, 30% от стоимости покупаемого жилья). Оставшуюся сумму он будет отдавать частями (раз в квартал) в течение ближайших 1,5-2 лет. При такой схеме у граждан не будет необходимости оформлять ипотечный кредит в банке, и у них появится возможность сэкономить на процентах.
На вторичном рынке продавцы — собственники квартир — на рассрочку платежа, как правило, не согласны. Им требуется заплатить всю сумму сразу.
Более выгодные условия при оформлении ипотеки
В России с конца 2017 года действует государственная программа помощи ипотечным заемщикам, у которых в семье двое и более детей. Если второй (третий и т. д.) ребенок родился в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года, то его родители могут оформить ипотечный кредит по льготной ставке 6% годовых. Либо после рождения ребенка у них появляется возможность рефинансировать имеющуюся ипотеку под более выгодной ставке.
Средняя ставка по ипотечным займам в России на сегодняшний день — 9,5%. Что дает покупателям уменьшение ставки на 3,5%? При оформлении ипотеки на сумму 2 миллиона рублей на срок 15 лет экономия заемщика на уплате процентов составит более 720 тысяч рублей.
Однако эти выгодные условия буду действовать только в том случае, если семья с детьми купит квартиру в строящемся доме напрямую у застройщика. Так государство поддерживает не только многодетные семьи, но и строительные компании.
При покупке квартиры на вторичном рынке государство не субсидирует уменьшение процентной ставки по ипотеке.
Большое разнообразие планировок
Старые дома, особенно построенные в советское время, характеризуются своей типичностью. Несколько десятилетий назад строители использовали всего несколько вариантов планировок. Квартиры с абсолютно одинаковым расположением комнат можно найти в совершенно разных городах России.
Современные строители возводят дома по индивидуальным проектам. У покупателей есть возможность выбрать такую квартиру, которая бы отвечала их личным вкусам и потребностям. Это касается и метража жилья, и количества и расположения комнат.
Некоторые застройщики предлагают квартиры свободной планировки. В них человек может расположить межкомнатные перегородки так, как будет ему удобно.
Новые неизношенные коммуникации
С течением времени инженерные коммуникации в квартирах ветшают. Это касается систем отопления, водоснабжения, канализации, воздухообмена. В новом, только что сданном доме системы коммуникаций еще не изношены. Они могут прослужить людям без ремонта на протяжении нескольких десятков лет.
Покупая квартиру в старом доме, человек рискует столкнуться с проблемами. Вполне возможно, что ему потребуются дополнительные средства, силы и время для приведения в порядок изношенных систем.
То же самое можно сказать о теплоизоляционных и шумоизоляционных свойствах квартир в новых и старых домах. С годами эти характеристики жилья заметно ухудшаются. С течением времени в квартирах (особенно в панельных домах) становится холоднее. А беседу соседей за стенкой в так называемых «хрущевках» слышно, как будто они разговаривают в соседней комнате.
Однородная социальная среда
Люди, которые на свои средства способны приобрести квартиры в новом доме, как правило, принадлежат к одной и той же социальной группе. Это — активные граждане с определенным уровнем дохода. У таких людей более или менее сходные привычки, поведение, взгляды на жизнь. Им проще контактировать между собой и понимать друг друга.
В старом доме вашими соседями могут оказаться самые разные люди. Их образ жизни может не всем понравиться. По соседству с вами, например, может оказаться бабушка, которая завела себе 12 кошек. А неподалеку проживать люди, которые страдают зависимостью от алкоголя или наркотиков. Квартиру себе они не купили (у них на это нет средств), а получили в наследство от родственников.
Психологическое удовольствие от покупки
Покупка жилья, в котором раньше уже жили другие люди, немного напоминает приобретение одежды в секонд хенде. Может возникнуть ощущение, что вам приходится донашивать вещи за кем-то другим. Нередко новоселам, въехавшим в купленное жилье, приходится избавляться от насекомых, с которыми как-то уживались прежние хозяева, отчищать за предыдущими владельцами унитаз или устранять запахи их кота.
Въезжая в новую квартиру, человек понимает, что смог вывести свою жизнь на новый уровень. Это ощущение мотивирует его к дальнейшему развитию, к достижению новых целей.
Преимущества приобретения жилья на вторичном рынке
Но, как мы уже говорили, приобретение квартиры в новостройке имеет не только преимущества, но и недостатки. Попытаемся их перечислить.
В готовую квартиру можно заселиться сразу после покупки
Когда человек приобретает жилье напрямую у застройщика, ему год или два приходится ждать завершения строительства. Задержка с заселением в купленную новостройку на 2-6 месяцев позднее срока, указанного в договоре — явление тоже нередкое.
Более того, пока идет строительство, девелопер может обанкротиться и не сумеет завершить начатое. По всей Российской Федерации в реестре проблемных объектов, которые не введены в эксплуатацию в намеченные сроки, сейчас числится 3 077 домов. Покупатели квартир в этих домах пока не получили обещанного им жилья и даже не смогли вернуть назад вложенные деньги. Проблема, возникшая с достройкой этих объектов, все еще находится в стадии решения. Некоторые пострадавшие дольщики ждут урегулирования своего вопроса 5-10 лет.
Введение эскроу-счетов должно решить проблему с возвратом средств, вложенных в покупку новостройки. Однако риск возможного банкротства застройщика эта технология не устранит. Если девелопер не сможет закончить строительство, то покупателю через 1,5-2 года придется искать новый объект. Потерянное время ему никто не сможет компенсировать.
Если покупатель новостройки не имеет собственного жилья и не проживает у родственников, то весь период, пока идет строительство, он будет вынужден платить аренду за съем жилой площади. Посчитаем примерные траты. Если арендная плата составляет 15 тысяч рублей в месяц, а строительство дома длится 1,5 года, то за этот период будущий новосел переплатит 540 000 рублей.
В случае покупки квартиры на вторичном рынке человек сможет заселиться в свое жилье сразу после расчета с продавцом. С момента заключения договора купли-продажи до переезда обычно проходит всего 5-10 дней.
Для покупки доступно большее количество вариантов
Рынок готового жилья гораздо масштабнее, чем рынок новостроек. Покупая готовую квартиру, человек может подобрать для себя доступный вариант по цене, в нужном ему районе города, на любом этаже и т. д. Если вы привязаны к какому-либо определенному микрорайону (к школе, детскому саду, работе, транспортной развязке), то зачастую проще будет найти жилье на вторичном рынке, чем в строящемся доме.
Количество возводимого жилья в разы меньше, чем уже введенного в эксплуатацию. Новые дома строятся не во всех районах города. Но, даже присмотрев строящийся дом по нужному адресу, человек может не найти среди оставшихся квартир подходящую ему по всем требованиям. Например, в наличии могут остаться только квартиры с маленькой или большой площадью, на первом или последнем этаже, угловые и т. д. Приобретая новостройку, покупателю часто приходится идти на компромиссы.
Затраты на ремонт будут меньше
Покупая квартиру у застройщика, следует также учесть расходы на будущий ремонт. Часто девелоперы сдают объекты клиентам под так называемую «черновую отделку». В таких квартирах установлены лишь окна и входные двери, а также подведены электричество, вода и канализация.
Выравнивать стены, проводить электричество, монтировать водопровод, систему водоотведения, отопительные приборы, устанавливать сантехнику и межкомнатные двери покупатели должны будут за свой счет. На черновую отделку однокомнатной квартиры может уйти до 200-300 тысяч рублей.
На следующем этапе людям придется приступать к чистовой отделке помещения — облагораживанию пола, стен, потолков. На эти работы может потребоваться еще столько же денег. Ремонт затянется на срок до 2-3 месяцев.
Еще один важный аспект — ремонт в квартире будете делать не только вы, но и все ваши соседи. Шум перфоратора, запах краски и грязный лифт станут вашими спутниками на ближайшие 1,5-2 года.
На вторичном рынке можно найти себе жилье с уже сделанным ремонтом. На мелкие работы (переклейку обоев, замену сантехники и т. п.) у покупателей уйдет значительно меньше денег и времени. Финансовые затраты на незначительный ремонт часто составляют от 20 до 50 тысяч рублей. Работу можно будет сделать, уже проживая в квартире.
Лучше развита инфраструктура
Покупая недвижимость в новом квартале, человек может в ближайшее время столкнуться с нехваткой в микрорайоне школ, детских садов, магазинов, неразвитостью сети общественного транспорта. Чтобы приобрести булку хлеба или кусок мыла, в ближайший магазин порой приходится ехать на автомобиле. Проблематично также отвозить детей в школу или детский сад, а затем забирать их оттуда. До ближайшей остановки общественного транспорта иногда приходится идти более километра.
Застройщики часто экономят на облагораживании прилегающей территории. Они могут оставить жильцам, например, лишь небольшую аллейку из чахлых деревьев, половина из которых не прижились. А весной и осенью рядом с новым домом может появиться непролазная грязь.
Обжитые кварталы характеризуются более развитой инфраструктурой. В них уже есть открытые магазины, детские учреждения, туда без проблем доходит общественный транспорт.
Поэтому, делая выбор, необходимо рассмотреть все варианты и взвесить «плюсы» и «минусы» каждого из них.
При нехватке собственных средств квартиру в новостройке или на вторичном рынке можно приобрести с помощью ипотеки. С ипотечными программами ведущих российских банков вы можете ознакомиться здесь.
moneyzz.ru
Комментарии