Если предоставить финансистам залог по кредиту, то можно получить в долг более крупную сумму и на более выгодных условиях. В качестве залога можно предложить свою собственность — автомобиль или недвижимость.
В этой статье мы посмотрим:
- как изменятся условия займа, если в качестве обеспечения по кредиту предоставить недвижимость;
- какие требования банки предъявляют к предметам залога (что подойдет, а что — нет);
- какие объекты принимают в залог Газпромбанк, Альфа-Банк, Т-Банк и Совкомбанк;
- насколько опасно оформлять залог на свою квартиру, и как снизить риск потери собственности.
Почему условия по залоговым кредитам лучше
Обеспечение по обычному потребительскому кредиту — это доход заемщика. Однако человек может потерять работу, тогда, вероятнее всего, у него возникнут проблемы с платежами по займу. А у финансистов — с возвратом одолженных денег и получением прибыли. От таких рисков банкиры страхуются заранее. В том числе возможные риски невозврата денег закладывают в повышенные процентные ставки.
Если заемщик в качестве обеспечения предоставит залог, то риски банкиров уменьшаются. При возникновении проблем вернуть одолженные деньги, начисленные проценты и неустойку за пропуск платежей можно за счет продажи предмета залога.
Получив обеспечение, финансисты могут одолжить человеку более солидную сумму. Ставка по таким кредитам также становится ниже. Во-первых, банк не закладывает в условия «премию за повышенный риск». А во-вторых, в данном случае банкиры зарабатывают с «оборота», а не с «наценки». То есть накручивают относительно маленький процент на большую сумму, а не большой процент на маленькую сумму.
Сравнение беззалоговых и залоговых кредитов
Чтобы не быть голословными, сравним условия потребительских займов без обеспечения и кредитов под залог недвижимости в нескольких крупных банках России.
*На телефоне просто табличку двигайте влево.
|
|
Размер кредита |
Полная стоимость кредита |
||
|
|
Без обеспечения |
Под залог недвижимости |
Без обеспечения |
Под залог недвижимости |
|
До 7 млн |
До 30 млн |
24,540% - 42,778% |
19,173% - 34,500% |
|
|
До 7,5 млн |
До 30 млн |
18,990% - 51,990% |
20,113% - 38,901% |
|
|
До 3 млн |
До 30 млн |
13,883% - 29,405% |
13,883% - 29,414% |
|
|
До 5 млн |
До 30 млн |
29,802% - 43,225% |
21,847% - 34,893% |
|
Несколько пояснений к таблице. Условия по банковским кредитам актуальны на октябрь 2025 года, при ключевой ставке ЦБ 17%. При снижении ключевой ставки проценты по займам уменьшатся.
Как видим, в октябре 2025 г. полная стоимость банковских кредитов (ПСК) без обеспечения варьируется в коридоре от 25% до 43%, по кредитам под залог недвижимости — в интервале от 19% до 34%. Но это — общие «рыночные» условия. Итоговую ставку финансисты определяют для каждого заемщика индивидуально. В зависимости от оценки его платежеспособности (уровня дохода, текущей долговой нагрузки и прочих факторов).
Для справки. В августе 2025 года среднерыночная ПСК по займам без залога составляла 32,289%. А для кредитов с залогом жилого помещения в многоквартирном доме — 29,176%. Это — статистика Центробанка.
Требования банков к недвижимости
Какая квартира подойдет в качестве залога, чтобы банк улучшил условия по кредиту? Основное требование: объект недвижимости должен быть ликвидным. Чтобы в случае необходимости его можно было быстро продать.
Финансисты предъявляют требования к расположению объекта недвижимости, его юридическому статусу и техническому состоянию. Все эти условия подробно изложены, например, на сайте Газпромбанка. На них мы и будем опираться дальше. На ресурсах многих других банков требования к залогу прописаны менее четко. Однако, вероятнее всего, в реальной жизни к предметам залога эти банки предъявляют плюс-минус такие же требования, как и сотрудники Газпромбанка. Итак…
Расположение объекта
Залоговое имущество должно находиться на территории РФ. Взять деньги под залог квартиры, расположенной в Турции, ОАЭ, Черногории или Финляндии, не получится.
Но даже внутри России могут быть исключения по отдельным регионам. Например, тот же Газпромбанк не принимает в залог недвижимость, которая располагается на территории Республики Крым, города федерального значения Севастополь, Республики Ингушетия, Республики Северная Осетия-Алания, Республики Дагестан, Кабардино-Балкарской Республики, Карачаево-Черкесской Республики, Чеченской Республики, Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Херсонской области, Запорожской области.
Квартиру в качестве залога могут не принять, если она находится в ЗАТО — закрытом административно-территориальном образовании. На таких территориях располагаются военные объекты. Либо предприятия, которые занимаются разработкой, производством, хранением или утилизацией оружия массового поражения. В связи с этими обстоятельствами в ЗАТО действуют режим гостайны и специальные условия для проживания граждан.
Правда, Газпромбанк специально не оговаривает, что не принимает в залог квартиры в ЗАТО.
Требования к юридическому статусу объекта
Объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете, иметь определенный кадастровый номер, площадь и границы. Такими атрибутами обладают только те здания, которые введены в эксплуатацию и поставлены на учет. Квартиры в домах на этапе строительства (а иногда это просто воздух) банки в залог не принимают.
Предмет залога не должен иметь обременений, то есть не должен уже находиться в залоге. Одолжить деньги два раза под один и тот же объект не получится.
Квартира не должна быть предметом судебного спора. То есть на нее не должны претендовать другие люди.
Банки часто ограничивают возраст и количество залогодателей-собственников квартиры. Так, в Газпромбанке максимальное количество залогодателей — 4 человека. А их возраст — не менее 18 и не более 70 лет.
При этом сам заемщик может не быть собственником закладываемой квартиры. Предоставить залог могут его родственники. Чаще всего так поступают родители заемщика.
Требования к техническому состоянию недвижимости
Если речь идет о квартире и апартаментах. Дом, в котором расположены эти объекты, не должен быть ветхим, аварийным, не должен подлежать сносу, капитальному ремонту или реконструкции с отселением жителей.
Здание должно быть построено позднее 1955 года (то есть не более 70 лет тому назад). Его износ не должен превышать 65%.
Дом должен иметь фундамент (бетонный, железобетонный, каменный или кирпичный). Внешние стены здания не должны быть деревянными, каркасными или металлическими. Межэтажные перекрытия должны быть бетонными, железобетонными или смешанными (это — металлические балки плюс деревянный настил).
Источник: gazprombank.ru/special/bail/credit-pod-zalog-kvartiri
Апартаменты должны находиться на наземных этажах, выше первого. Если апартаменты расположены на 1 этаже, к ним предъявляются более строгие требования (как к коммерческим помещениям). Напомним, что по юридическому статусу апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Однако с технической точки зрения они приспособлены для проживания людей.
К техническому состоянию коммерческой недвижимости и машино-мест предъявляются особые требования. Объект коммерческой недвижимости должен располагаться на 1 этаже многоквартирного дома, машино-место — в подземном паркинге. Здание, в котором находятся эти объекты, должно быть построено после 2000 года (не более 25 лет тому назад).
Также есть ограничение по площади предметов залога. Для объекта коммерческой недвижимости это — от 30 до 300 м², для машино-места — от 13,25 до 22,32 м².
Особые требования к техническому состоянию и юридическим нюансам предъявляются при передаче в качестве обеспечения по займу домов и таунхаусов. Они должны передаваться в залог вместе с земельным участком, на котором расположены. С юридической точки зрения дом и земля — это два разных объекта недвижимости. Участок, на котором расположено жилое строение, должен иметь статус «земли населенных пунктов» или «земли сельскохозяйственных назначений».
Дом (таунхаус) должен быть обеспечен инженерными коммуникациями. Если строение не имеет отделки, то обязательно должно быть подключено водоснабжение и электричество. Если дом имеет отделку, то в нем обязательно должно быть отопление (кроме печного) и канализация.
В контуре дома (таунхауса) с отделкой должны располагаться кухня и санузел. И, наоборот, в контуре дома (таунхауса) не должно быть бани или сауны.
Что именно принимают в залог разные банки
Газпромбанк
Под недвижимость
Cтавка с опцией и скидками — от 9,3 до 17,3 %.
В залог можно предоставить квартиру, апартаменты, машино-место, коммерческое помещение.
Эту организацию устраивает широкий спектр объектов недвижимости: квартиры и апартаменты в многоквартирных домах, коммерческая недвижимость, машино-места, дома и танухаусы на земельных участках.
Ограничения, при которых квартира или дом не может быть обеспечением по кредиту, мы описали выше.
Альфа-Банк
Под обеспечение
Ставка — от 17,8 до 30,4 % годовых (определяется для каждого заёмщика индивидуально). С залогом недвижимого имущества. По этой программе доступная сумма и вероятность одобрения выше, а платёж — ниже.
Необходимо: паспорт и СНИЛС. Документы по недвижимости организация запросит самостоятельно.
Здесь в качестве предмета залога готовы рассмотреть квартиры, апартаменты, машино-места в наземных или подземных паркингах, коммерческую недвижимость.
Под коммерческой недвижимостью банк понимает офисы, магазины, нежилые помещения или другие бизнес-объекты. Такой объект должен находиться на 1 этаже многоквартирного дома или апарт-комплекса.
Дома на земле Альфа-Банк в качестве обеспечения по займу не принимает.
Совкомбанк
На большие цели
Ставка — от 14,9 % годовых. Можно предоставить в залог недвижимость или авто, либо оформить без обеспечения (до 5 млн).
Здесь в качестве залога могут принять квартиру или апартаменты в жилом доме. Отдельно оговаривается, что такие дома могут располагаться даже в ЗАТО.
Также этот банк рассматривает в качестве предмета залога дома на земельных участках. Земля при этом может быть оформлена как в собственность, так и в долгосрочную аренду.
Но здесь в качестве залога не подходят коммерческие объекты и машино-места.
Т-Банк
Под залог недвижимости
Без смены собственника, регистрацию залога можно произвести позднее. Можно пустить на покупку жилья.
Документы: паспорт + СНИЛС. Требования: возраст 20 – 65 лет, трудоустройство.
Эта финансовая организация принимает в качестве залога только квартиры в многоквартирных домах и апартаменты в зданиях. При этом недвижимость должна быть достроена и оформлена в собственность. А квартиры дополнительно оборудованы кухней, туалетом, ванной или душевой. Залог в виде сданной новостройки, в которой есть только стены и точки подключения к электричеству и воде, здесь не примут.
Также в ТБанке не подходят для залога частный дом, таунхаус, дача, комната в коммуналке, гараж, коммерческая недвижимость и участок земли.
Риски при оформлении кредита под залог недвижимости
Если клиент банка не сможет обслуживать такой заем, то предмет залога (квартира или иной вид недвижимости) может быть реализован с торгов в счет погашения кредита. И тогда человек останется без крыши над головой, либо потеряет иной дорогой актив.
У автора этих строк есть личный опыт получения кредита под залог единственной квартиры. И, скажем так, не совсем удачный. Были платежи, которые я не внес вовремя. Ко мне в квартиру даже приходил специалист службы безопасности банка. Чтобы оценить, в каком состоянии находится предмет залога.
Опираясь на свой опыт, могу дать совет. Чтобы снизить риски потери собственности, у заемщика должен быть неприкосновенный запас денег в размере 3-6 месячных платежей по кредиту. Если человек потеряет доход, этими деньгами можно будет закрывать очередные платежи. И в течение 3-6 месяцев решить возникшую проблему, найти новый источник дохода.
Из этой статьи вы можете узнать, когда банк может потребовать досрочный возврат потребительского кредита.
Изучите все условия кредита на сайте банка, который вы выбрали. Оценивайте свои финансовые возможности и риски.
Комментарии