При покупке квартиры россиянам приходится брать в долг огромные суммы (в столице они доходят до десятков млн рублей). Договор с банком при этом приходится заключать на 20-25 лет. А ежемесячный платеж в течение всего этого срока составит от 30 000 рублей в провинциальных городах до 100 000 - 200 000 в Москве. Естественно, люди опасаются оформлять кредиты с такими параметрами.
Чего больше всего боятся будущие ипотечные заемщики?
- В случае проблем с выплатами купленную квартиру тут же отберут.
- Пока не рассчитаешься с большим долгом, жилье будет принадлежать банку.
- Взятую ипотеку придется выплачивать полжизни.
- Переплата по кредиту будет такой, что на эти деньги можно купить еще одну квартиру.
- Если у человека «неофициальная зарплата», то большой ипотечный кредит ему вообще не дадут.
В этой статье мы попытаемся разобраться с этими страхами ипотечных заемщиков. И, по возможности, развенчать их.
1. Если я не буду платить по кредиту, банк отберет у меня квартиру
Покупатель жилья в случае привлечения ипотечного займа действительно передает свою квартиру в залог банку. Она является обеспечением по кредиту. В случае невыплаты ипотеки банк на самом деле имеет право продать такую квартиру и таким образом вернуть свои деньги. Поэтому многие люди думают: как только у них возникнут финансовые трудности, и они пропустят 2-3 платежа, банк сразу заберет у них квартиру и продаст с торгов.
На самом деле это не так. Процедура реализации залога в виде недвижимости занимает гораздо больше времени — около 1,5-2 лет. Почему? Сначала сотрудники банка пытаются решить проблемы с неплатежами внесудебными методами. Цель этой стадии — найти компромисс с проблемным заемщиком, чтобы он со временем смог вернуться к графику платежей. На такие действия уходит до полугода.
И только если должник не идет на контакт с работниками банка, финансовая организация реализует заложенную квартиру с торгов. Но на организацию и проведение аукциона может уйти еще около года.
За это время заемщик может найти пути решения своих финансовых проблем. Например, можно оформить кредитные каникулы и следующие полгода не вносить платежи по ипотечному кредиту на законных основаниях. В течение этого времени человек, вероятнее всего, найдет более высокооплачиваемую работу и вернется к регулярным платежам по займу.
Если ситуация с доходами совсем безнадежная, то человек (с согласия банка) может продать свое жилье самостоятельно. Недвижимость будет продана по рыночной стоимости. Часть полученных денег уйдет на расчет с банком, а оставшуюся часть можно использовать по своему усмотрению. В итоге гражданин, к сожалению, останется без собственной квартиры. Но за счет разницы в цене на момент покупки и на момент продажи недвижимости такая сделка может даже принести определенный доход.
И только если довести дело до принудительной продажи залога с торгов, жилье будет реализовано по низкой ликвидационной стоимости. Львиная доля вырученных средств уйдет на погашение долга. Самому заемщику денег уже не останется.
Сколько заложенных квартир продается на аукционах в России? Давайте посмотрим на статистику. В 2019 году таких квартир было продано 4 296 штук, в 2020-м — 4 150, в 2021 — 4 200. Если считать в рублях, то в 2021 году стоимость квартир, проданных с аукциона, составила всего 14% от объема всех просроченных ипотечных кредитов. А в 2022 году количество принудительно проданных квартир уменьшилось еще в 2 раза — до 2 044 штук. В 15 регионах России за 2022 год с аукциона не продали ни одной квартиры. Это показывает: ипотечные заемщики с финансовыми проблемами находят другие способы их решения.
Как избежать неприятностей с изъятием предмета залога? Ипотечному заемщику нужно соблюдать всего 2 правила:
- Перед оформлением кредита реально оценить свои финансовые возможности.
- В случае возникновения проблем с выплатами сразу сообщить об этом сотрудникам банка и попытаться найти взаимоприемлемое решение. И ни в коем случае не скрываться от кредиторов.
2. Пока не рассчитаешься с долгом, квартира будет принадлежать банку
Это утверждение не соответствует действительности. Собственником недвижимости, купленной в ипотеку, является сам заемщик — клиент банка. Но здесь есть 2 важных нюанса.
Во-первых, квартира выступает обеспечением по кредиту и находится в залоге у финансовой организации. Что это означает и как избежать возможных неприятных последствий, мы уже рассказали выше.
Во-вторых, пока не выплачен кредит, на квартиру будет наложено обременение. То есть права собственника будут ограничены. Что может делать владелец квартиры, купленной в ипотеку? Свободно проживать в ней вместе со всеми своими родными. А также регистрировать в этой квартире близких родственников, членов своей семьи.
А что собственник делать не может, пока не выплатит долг? Самое главное, он не сможет продать, подарить или обменивать свою квартиру без согласия банка. Но такую сделку можно будет провести с разрешения и под контролем кредитора. А после получения денег от продавца сразу погасить остаток кредита.
Что еще нельзя делать собственнику заложенной недвижимости без согласия банка? Прописывать в квартире посторонних людей, которые не являются близкими родственниками заемщика. В ипотечной квартире также нельзя делать перепланировку. Но если банк даст разрешение на проведение этих операций, то их можно будет выполнить.
Можно ли сдавать заложенную квартиру в аренду? Так делают многие люди. Нужно ли получать для этого согласие банка? В разных финансовых организациях на этот счет действуют разные правила. Где-то нужно получать такое разрешение, где-то — нет. Этот аспект необходимо уточнить напрямую у кредитора.
3. Взятую ипотеку придется платить до пенсии
Для покупки жилья россиянам приходится занимать большие суммы. По состоянию на июнь 2023 года средний размер ипотечного кредита составлял 3,7 миллиона рублей (это статистика ЦБ). Чтобы уменьшить ежемесячный платеж по такому займу, кредит гражданам нашей страны приходится оформлять на длительные сроки. В среднем это почти 24 года (сведения на начало 2023 года). Если брать во внимание только эти факты, то приходится признать: когда россиянин берет ипотеку в 30 лет, то окончательно рассчитается с банком только в 54 года.
Однако есть и другие удивительные факты. Оказывается: 58% (а это более половины) заемщиков, которые оформили ипотечные кредиты в 2010-2021 годах, погасили их всего за 3 года и 2 месяца. Это — данные Объединенного кредитного бюро за 2022 год. А по сведениям специалистов «Домклик» за март 2023 года, средний срок погашения ипотечного кредита в России составляет 4,2 года. По наблюдениям этих экспертов, срок погашения ипотеки в среднем в 5 раз меньше, чем срок, на который заключается договор. Выходит: если россиянин оформит себе ипотеку в 30 лет, к 35 годам он рассчитается с кредитом.
Конечно, в этой статистике учтены разные ситуации. И не все ипотеки гасятся за 4,5 года потому, что заемщики каждый месяц вносят солидные ежемесячные платежи. Ведь, чтобы вернуть банку 3,7 миллиона рублей за этот короткий срок, потребуется платить по 88 000 рублей в месяц. Это с учетом, что ставка по займу будет 8,45% (в июне 2023 года, по данным ЦБ РФ, она была именно такой).
Как нашим соотечественникам удается гасить огромные кредиты с такой скоростью? Кто-то из них покупал квартиру в кредит в инвестиционных целях с первоначальным взносом более 50%, и быстро рассчитался с таким займом. Кто-то брал в долг небольшую сумму для покупки недорогой недвижимости. Например, в Чечне чаще всего оформляют ипотеку на 800 тысяч рублей для покупки земельного участка, а в Ингушетии — 1 миллион для покупки квартиры на вторичном рынке. Такие займы местные жители возвращают в среднем за 1,5 года. Кто-то из заемщиков продал ипотечную квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия. И таким образом быстрее закрыл первоначальный кредит. Кому-то приходится продать заложенное жилье, потому что он не справляется с выплатами по займу. Все эти случаи влияют на общую статистику и формируют представление, что выплата ипотеки — это быстро.
Однако даже без продажи предмета залога россиянам удается выплатить кредит на покупку жилья в среднем за 7-8 лет. Почему так происходит? Все дело в постепенном обесценивании денег. Чтобы показать, как это работает, позанимаемся математикой.
За основу возьмем следующие факты. Некая семья оформила ипотеку в 2023 году. Медианная зарплата в 2023 году в России 40 000 рублей. Соответственно, общий доход семейной пары — 80 000, Средний платеж по ипотеке — 30 000 рублей. На момент начала выплат это — 75% от зарплаты среднестатистического человека и 37% от общего семейного дохода. Такие большие платежи вносить, конечно, трудно.
Однако деньги обесцениваются очень быстро. За прошедшие 7 лет покупательная способность рубля снизилась на 82%. Если дело и дальше пойдет такими темпами, то через 7 лет (в 2030 году) современные 80 000 рублей по покупательной способности станут равны 145 000. Примерно такую зарплату супруги станут получать сообща в будущем. А вот платеж по ипотеке останется фиксированным на уровне 2023 года — 30 000 рублей. И в через 7 лет он составит 40% от зарплаты среднестатистического россиянина и 20% от общего семейного дохода. Такие платежи будет вносить уже легче, и у людей появятся деньги на досрочные взносы по кредиту. Выплаты по займу пойдут быстрее графика. И срок выплаты кредита существенно сократится.
4. Одну квартиру покупаешь, другую даришь банку
Вернемся к среднестатистическим параметрам современной ипотеки. Средний размер такого кредита в России равен 3,7 миллиона рублей. Берется он на 24 года под 8,45% годовых. Платеж по ипотечному займу составляет 30 000 рублей в месяц. Таким образом, за 24 года переплата банку составит 4,95 миллиона рублей. Это даже больше, чем тело кредита. И действительно может показаться: заемщик со временем оплатит 2 квартиры, одну из которых отдаст банку.
Однако статистика — вещь упрямая. Мы уже выяснили, что средний срок выплаты ипотеки в России в 2023 году — 4,2 года. Если очистить эту статистику от «мини-ипотек» и от тех случаев, когда кредит гасится за счет продажи квартиры, то средний срок выплаты ипотечного займа составит 7-8 лет.
За 7 лет переплата банку будет не 4,95 миллиона, а «всего» 1,2 миллиона. Сумму вознаграждения придется выплатить, конечно, немалую. Но в случае досрочного погашения кредита переплата банку сократится в 4 раза. Именно так и поступает большинство ипотечных заемщиков в России. Заметим, что на такую переплату (1,2 миллиона рублей) квартиру уже не купишь.
5. Если у меня неофициальная зарплата, то мне не дадут ипотеку
Рассмотрим еще один аспект. Многие россияне официально получают минимальную зарплату на уровне 17-20 тысяч рублей. Остальной заработок работодатель выдает им в конверте. Так предприниматели нарушают закон и экономят на социальных отчислениях за своих работников. Сколько наших сограждан получают так называемые «серые зарплаты»? Официальной статистики на этот счет, конечно, нет. Нечестные предприниматели тщательно скрывают эти данные. Однако в 2020 году председатель комитета по бюджету и финансовым рынкам Совета Федерации Анатолий Артамонов оценил, что количество таких людей может составлять 30-40% от всех работающих россиян.
Сотрудники банков знакомы с такими оценками. Если бы финансисты выдавали ипотечные кредиты только тем людям, которые получают официальные («белые») зарплаты, то они теряли бы 30-40% своих потенциальных клиентов. Как выходить из этой ситуации? Выдавать миллионные кредиты вообще без подтверждения доходов банкиры, конечно, не будут. Но финансисты придумали для людей с «серой» зарплатой особый способ подтверждения — заполнение «справки по форме банка». В такой справке бухгалтерия указывает реальный заработок, который получает человек. И заверяет документ подписью и печатью. В налоговую инспекцию эта справка не попадает. Она предназначена только для сотрудников банка, чтобы они смогли оценить реальную платежеспособность обратившегося к ним человека.
В Газпромбанке, например, размер своей зарплаты можно подтвердить справкой о доходах и суммах налога физического лица (бывшая 2-НДФЛ), выпиской по банковскому счету или выпиской о состоянии лицевого счета в ПФР. Эти способы подойдут тем людям, которые получают официальную зарплату. Либо уровень дохода можно подтвердить справкой по форме банка. Такой способ подойдет клиентам, которые получают зарплату неофициально. Осведомленные лица утверждают, что ставка по ипотеке от способа подтверждения дохода не зависит.
Итого
Мы выяснили, что ипотеку можно оформить даже с «серой зарплатой». Квартира, купленная на деньги банка, с самого начала будет принадлежать заемщику. Ипотеку россияне платят не полжизни, а 7-8 лет (иногда и меньше). Чем быстрее рассчитаться с банком, тем ниже будет конечная переплата. И если у человека возникнут финансовые трудности, у него будет время, чтобы исправить ситуацию. В крайнем случае, квартиру можно будет продать по рыночной цене и даже остаться «в небольшом плюсе».
В каком банке можно оформить ипотечный кредит
Ознакомиться с условиями по ипотеке в крупнейших российских банках вы можете на этой странице.
Иллюстрации: anekdot.ru
Комментарии